Evacuare (sfratto) la Roma: ce să faci dacă primești sau trebuie să depui

Pe scurt

Sfratto (evacuare judiciară) este procedura legală prin care proprietarul cere unui judecător ordin pentru ca chiriașul să elibereze imobilul. La Roma cauzele sunt gestionate de Tribunale Civile di Roma (Viale Giulio Cesare 54, Sezione VI Civile). Două motive principale: neplată chirie (mancato pagamento del canone) și sfârșit de contract (contratto scaduto senza rinnovo). Ignorarea unei notificări de sfratto este mereu o greșeală — ai doar câteva zile să răspunzi.

În sintez

Cost (proprietar)	2.000–4.200 € (avocat + taxe judiciare + executare)
Cost (chiriaș)	1.000–2.500 € avocat; gratuit dacă ISEE (indicator venit-avere) e sub 13.000 €
Timp total	6–24 luni (caz mediu la Roma)
Unde la Roma	Tribunale Civile, Viale Giulio Cesare 54 — Sezione VI Civile
Documente cheie	Contract chirie înregistrat, dovezi plată chirie, certificat ISEE dacă e cazul

Cele 2 tipuri de sfratto

Sfratto pentru morosità (art. 658 c.p.c.): se declanșează când chiriașul nu plătește nici măcar o lună de chirie cu peste 20 zile întârziere, sau nu plătește spese condominiali care depășesc 2 luni de chirie. Procedura combină notificarea de sfratto cu ordin de plată.

Sfratto pentru sfârșit de contract (art. 657 c.p.c.): contractul a expirat și chiriașul refuză să plece. Proprietarul trebuie să trimită notificare de încheiere cu cel puțin 6 luni înainte de expirare, prin raccomandata A/R sau PEC. Pentru contracte 4+4, la sfârșitul primilor 4 ani proprietarul poate înceta doar pentru motive specifice legale (art. 3 L. 431/1998: uz propriu, vânzare, renovare totală). La sfârșitul celor 8 ani, încetarea e liberă.

Procesul din partea proprietarului

Înainte de instanță, încercare amiabilă: o diffida (somație scrisă) prin raccomandata cu sumele datorate și termen 15–30 zile costă puțin și poate rezolva. Dacă eșuează, ai nevoie de avocat înregistrat și citație formală a chiriașului la Tribunale di Roma (audiența la minim 20 zile de la notificare).

Ufficiale Giudiziario UNEP (executor judecătoresc) notifică la domiciliul chiriașului. La audiență judecătorul confirmă sfratto dacă chiriașul nu apare, sau acordă până la 90 zile de grație în cazuri de dificultate documentată. Dacă confirmarea trece, judecătorul emite ordin cu dată de eliberare și titlu executoriu pentru restanțe.

După precetto (ultimatum de 10 zile), dacă chiriașul tot nu pleacă, începe executare forțată: UNEP fixează data de acces și, dacă e nevoie, ajunge cu poliția. Atenție: biroul UNEP Roma e printre cele mai aglomerate din Italia, timpii reali sunt mult mai lungi.

Costuri indicative pentru proprietar:

Element	Sumă
Contributo unificato (taxă)	43–237 €
Notificare executor	30–100 €
Onorariu avocat (forfetar)	1.500–3.000 €
Executare forțată UNEP	200–500 €
Total estimat	2.000–4.200 €

Dacă ești chiriaș: ce să faci în primele 20 zile

Când primești notificarea, ai 20 zile de la data notificării să acționezi. Fiecare zi pierdută reduce opțiunile.

Primul pas: citește documentul cu atenție — motivul sfratto, sumele cerute, data audienței, instanța. Al doilea pas: în 5 zile, contactează un avocat sau un sindicat chiriași: SUNIA Lazio (Via Buonarroti 51, tel. 06 4441351), SICET CISL Roma (Via Po 21, tel. 06 8473430), sau UNIAT UIL Roma (Via Bombelli 11, tel. 06 5921779). Dacă ISEE e sub 13.000 €, ai drept la patrocinio gratuito (asistență juridică gratuită, art. 76 DPR 115/2002): contactează Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Roma, Piazza Cavour.

Opțiuni principale de apărare:

• Sanatoria (art. 55 L. 392/1978): dacă sfratto e pentru neplată, plata integrală înainte de audiență — chirie restantă, dobânzi legale și costuri stabilite de judecător — duce la respingerea sfratto. Poți folosi această remediere de maxim 4 ori în 4 ani. Plătește mereu prin transfer bancar pentru urmă scrisă.
• Termen de grație: la audiență poți cere judecătorului până la 90 zile (120 în dificultate gravă documentată) pentru regularizare datorie. Dacă plătești în acest interval, sfratto e respins.
• Opoziție (art. 665 c.p.c.): dacă contești suma, validitatea notificării sau vicii de procedură, cauza trece în proces civil ordinar (1–3 ani). Avocat obligatoriu.

Dacă sfratto e deja confirmat și ești în dificultate gravă (copii minori, peste 65 ani, persoane cu handicap, venituri mici), poți cere suspendare executare la Commissione Graduazione Sfratti — Prefettura di Roma (Via IV Novembre 119/A, tel. 06 67291), conform Legea 9/2007. Prefettura poate suspenda executarea pe 6–12 luni.

E util să cunoști și Fondo Morosità Incolpevole (Lazio): granturi până la 12.000 € pentru chiriași care și-au pierdut venitul fără vina lor — concediere, boală gravă, separare. Detalii pe regione.lazio.it.

Pentru români

Ca cetățean UE român ai dreptul la patrocinio gratuito ca italienii dacă ISEE e sub 13.000 €. Decreto Legislativo 30/2007 garantează egalitatea de tratament.

Atenție frecventă printre români la Roma:

• Mulți acceptă contracte verbale sau in nero (neînregistrate) cu chirii sub valoarea pieței. Apoi, când există probleme, nu pot folosi sanatoria pentru că nu au dovadă de plăți. Cere mereu chitanțe SAU bonifico bancar — NU plăti niciodată cash fără bon.
• Proprietari care încearcă evacuare ilegală: schimbă încuietori, taie utilități, ies obiectele afară. Toate sunt infracțiuni — schimbarea încuietorilor e violenza privata (art. 614 c.p.), tăierea utilităților e esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.). Singura cale legală e prin instanță. Sună 112 imediat dacă se întâmplă.
• Cetățeni români care primesc sfratto și nu apar la audiență "pentru că nu înțeleg italiana". Niciodată! Ai dreptul la interpret în limba română la Tribunale di Roma — cere în scris înainte de audiență.

Mulți români locuiesc în Tor Bella Monaca, Centocelle, Casilino, Anagnina, Tor Sapienza — cartiere cu chirii accesibile dar și cu mulți proprietari care fac presiuni ilegale. SUNIA oferă asistență gratuită cu personal care vorbește română.

Pentru asistență consulară gratuită: Ambasada României la Roma (Via Nicolò Tartaglia 36, tel. 06 8073082) și Consulatul (Via Luigi Lilio 95, tel. 06 5126051).

Greșeli de evitat

1. Schimbi încuietorile sau tai utilitățile fără ordin judecătoresc. Pentru proprietari, ambele sunt infracțiuni: violenza privata (art. 614 c.p.) și esercizio arbitrario (art. 392 c.p.). Singura cale legală e prin instanță.
2. Ignori notificarea ca chiriaș. Dacă nu apari la audiență, judecătorul confirmă sfratto în absență. Pierzi orice linie de apărare.
3. Plătești fără chitanță. Plățile cash fără dovadă sunt invizibile pentru judecător. Mereu transfer bancar și păstrează fiecare chitanță.

Cazuri speciale

Chiriaș cu copii minori sau peste 65 ani: prioritate la amânarea executării sfratto, cu amânări tipic peste 12 luni.

Cetățean român fără reședință oficială: sfratto continuă oricum. Chiriașul are dreptul să se apere; chitanța poștală pentru cererea de reședință în curs este suficientă pentru asistență legală.

Soți separați cu locuință atribuită prin sentință: sfratto împotriva soțului căruia i-a fost atribuită locuința NU poate continua. Verifică titlul de proprietate înainte de a porni proceduri.

Chirii scurte și turistice: procedură diferită, mai rapidă, cu ordinanza di rilascio care exclude protecțiile chiriașului din L. 431/1998.

Surse oficiale

• Tribunale Civile di Roma
• Ministerul Justiției
• Codice di Procedura Civile
• Legea 431/1998 — chirii rezidențiale
• SUNIA — sindicat chiriași
• Prefettura di Roma
• Ambasada României în Italia