Viața zilnică

Înregistrare contract de chirie la Agenzia Entrate la Roma: ghid practic

Ai 30 de zile de la semnare. Online cu SPID, la un birou Agenzia Entrate sau prin intermediar. Ce-ți trebuie și cât costă.

Publicat: 15 mai 2026·6 min de citit·

contract-chirieinregistrareRLIcedolare-seccaimposta-registro

Pe scurt

Orice contract de chirie de peste 30 de zile trebuie înregistrat la Agenzia delle Entrate în 30 zile de la semnare. Înregistrarea dă contractului dată certă, îl face opozabil în instanță și permite chiriașului să-și înregistreze reședința. Fără înregistrare contractul e legal nul. Atât proprietarul cât și chiriașul au obligație solidară.

În sintez


Cost	2% din chiria anuală (minim 67 €) + timbru 16 € la 4 pagini. Cedolare secca: fără imposta registro, fără timbre.
Termen	30 zile de la data contractului (sau de la data de start dacă e anterioară)
Unde	Online prin RLI Web (SPID/CIE), birou Agenzia Entrate, intermediar autorizat
Documente	Contract semnat, Codice Fiscale toate părțile, visura catastale, APE, formular RLI

De ce înregistrarea e obligatorie

Înregistrarea certifică data contractului, îl face opozabil terților (bănci, administrația condominio, creditori), și achită taxa aplicabilă. Fără ea, contractul nu are valoare juridică: nu poți apăra în instanță, nu îl poți folosi la Questura pentru permesso, nu îți poți înregistra reședința la Comune, nu poți accesa facilități fiscale (cedolare secca, deducere IRPEF chiriaș, IMU redus proprietar).

Legea 431/1998 art. 13, confirmată de Cassazione Sezioni Unite sentința 23601/2017, stabilește că un contract neînregistrat e nul.

Excepții — NU trebuie înregistrate: chirii scurte turistice sub 30 zile cumulate/an cu același chiriaș, și comodato gratuito verbale.

Documente necesare

Contract semnat în cel puțin 2 originale (semnat pe fiecare pagină)
CI valabile toate părțile
Codice Fiscale proprietar și chiriaș
Visura catastale imobil (foglio, particella, subalterno)
APE (Attestato di Prestazione Energetica)
Formular RLI (Registrazione Locazioni Immobili)
Pentru contracte canone concordato, transitorio, studenti: attestazione di conformità de la sindicat (SUNIA, SICET, UNIAT) sau asociație proprietari (Confedilizia)

Pentru regim standard (nu cedolare secca): și marche da bollo de 16 € la fiecare 4 pagini ale fiecărui original, plus F24 Elide pentru imposta registro.

Cele 3 metode de înregistrare

Online prin RLI Web (cea mai ușoară)

RLI Web e gratuit, disponibil 24/7, cu SPID, CIE sau CNS.

Te loghezi pe portal, Servizi > Locazioni > RLI Web, introduci datele imobilului (preluate automat din catasto), datele părților, durata, chiria. Încarci PDF cu contractul semnat, alegi regimul fiscal (standard sau cedolare secca), dai IBAN pentru addebit taxă, trimiți. Primești imediat numărul de protocol și chitanța finală în 24 ore.

La birou Agenzia Entrate în persoană

Programare pe Agenzia Entrate. Completezi RLI, apoi plătești taxa în avans prin F24 Elide (cod tributo 1500 pentru primul an, 1501 pentru reînnoiri; 1505 și 1506 pentru cedolare secca). Aduci ambele copii semnate, RLI completat și chitanța de plată. Funcționarul le ștampilează ca înregistrate.

Roma are 7 birouri teritoriale: Trastevere (Via Ippolito Nievo 48-50), Aurelio, Settebagni, Collatino, Tuscolano, EUR Torrino, Acilia.

Prin intermediar

Contabili, CAF, agenții imobiliare autorizate Entratel pot înregistra pentru tine. Cost mediu: 80–200 €. Sindicatele chiriași (SUNIA, SICET, UNIAT) oferă serviciul la tarife reduse. Opțiunea cea mai bună dacă nu ai SPID sau preferi să delegi.

Cedolare secca: merită?

Cedolare secca (DLgs 23/2011 art. 3) e regim fiscal opțional cu cotă fixă care înlocuiește IRPEF, suprataxe regionale și municipale, imposta registro și timbri.

Cote curente la Roma:

21% din chiria anuală pentru contracte standard 4+4 și transitori non-concordați
10% pentru contracte canone concordato (3+2, transitori concordați, studenți) — Roma e clasificată zonă cu tensiune locativă înaltă
26% pentru a doua casă folosită pentru locazione breve

Fără imposta registro, fără timbri sub cedolare secca. Chiriașul nu plătește nici 50% din imposta registro. În perioada opțiunii proprietarul NU poate aplica indexare ISTAT.

Pentru opțiune, proprietarul trebuie să trimită chiriașului raccomandata A/R sau PEC înainte de înregistrare, renunțând formal la indexări ISTAT. Fără această notificare prealabilă, opțiunea e ineficace (Cass. 12395/2017).

Exemplu: chirie lunară 800 €. Anuală 9.600 €. Regim standard: 192 €/an imposta registro (96 € fiecare parte) + 32 € timbri. Cedolare secca 21%: 2.016 €/an, nimic altceva. Cedolare secca are sens financiar pentru proprietar când cota marginală IRPEF depășește 21%.

Detaliu costuri

Regim standard: imposta registro 2% din chiria anuală (minim 67 €), datorată anual sau plătită avans pentru toată durata cu reducere. Timbri: 16 € la 4 pagini fiecare original. Împărțire 50/50 între proprietar și chiriaș.

Cedolare secca: zero imposta registro, zero timbri. Plătești doar cedolare prin F24 (cod 1840 pentru avans noiembrie, 4842 pentru sold iunie an următor).

Pentru români

Ca cetățean UE român, drepturile tale ca chiriaș sunt identice cu cele ale italienilor. Contractul TREBUIE înregistrat — nu acceptat niciodată "contracte verbale" sau "in nero" propuse de proprietar.

Atenție frecventă pentru români:

NU accepta contract neînregistrat — chiar dacă chiria e mai mică, riscurile sunt mari: nu poți cere reședința la Comune, nu poți accesa SSN, nu poți obține CIE, nu poți participa la bandi ERP. Lipsa reședinței afectează cetățenia copiilor și alte drepturi.
Cere mereu copia înregistrării (chitanța de protocol Agenzia Entrate). Fără ea, nu ai dovadă oficială a contractului.
Mulți proprietari propun declararea unei chirii mai mici decât cea efectivă — evaziune fiscală pentru ambele părți. Refuză.

Documente românești suficiente pentru contract italian:

CI românească sau pașaport
Codice Fiscale italian (vezi articolul dedicat)
Pentru aplicarea facilitățiilor: dovadă reședință italiană (iscrizione anagrafica)

NU sunt suficiente: CI românească singură + contract de chirie din România. Trebuie iscrizione anagrafica la Roma pentru contractul italian.

Pentru asistență gratuită cu personal vorbitor de română: SUNIA-CGIL (Via Buonarroti 51, 06 4441351), SICET CISL (Via Po 21, 06 8473430), UNIAT UIL (Via Bombelli 11, 06 5921779).

Mulți români închiriază în Tor Bella Monaca, Centocelle, Casilino, Anagnina, Tor Sapienza — atenție: în aceste zone există mulți proprietari care propun contracte in nero. Refuză și caută proprietari care înregistrează contractul.

Greșeli de evitat

Niciodată nu sări înregistrarea. Contractul e nul, chiriașul poate raporta la Agenzia Entrate sau cere înregistrare judiciară.
Opțiune cedolare secca fără raccomandata prealabilă către chiriaș. Fără această notificare formală, opțiunea e ineficace — proprietarul ajunge să plătească IRPEF standard fără să-și dea seama.
Plată cu F24 standard în loc de F24 Elide. Plata nu se asociază corect contractului și înregistrarea eșuează. Folosește mereu F24 Elide cu codurile corecte.
Uiți să reînnoiești plata imposta registro în anii următori. Sub regim standard plătești anual. Doar cedolare secca acoperă toată durata fără filing anual suplimentar.
Nu notifici reziliere anticipată. Dacă închirierea se termină înainte de expirare, depui notificare cu RLI în 30 zile. Altfel Agenzia Entrate va cere taxă pe chiria rămasă.

Cazuri speciale

Înregistrare târzie (peste 30 zile): posibilă prin ravvedimento operoso (DLgs 472/1997). Penalizare în funcție de întârziere: 6% în 30 zile peste termen, 12% în 90 zile, 15% într-un an, până la 21,43% peste un an, plus dobânzi. RLI Web calculează automat.

Reziliere anticipată: notifici cu RLI în 30 zile. Taxă fixă 67 € (zero cu cedolare secca).

Schimbare chiriaș sau cesiune contract: notifici cu RLI în 30 zile. Taxă fixă 67 €.

Reînnoire tacită (4+4 sau 3+2 automat): nu trebuie notificare. Reînnoire explicită cu termeni renegociați: notificare.

Chiriaș non-UE: pe lângă înregistrarea normală, proprietarul trebuie comunicazione di cessione di fabbricato la Questura în 48 ore. Amendă 160–1.100 €.

Locazione breve (sub 30 zile): niciuna înregistrare Agenzia Entrate, dar trebuie înregistrare pe portalul CIN al Ministerului Turismului, schedine alloggiati la Questura în 24 ore, și declarare venit chirie în declarația IRPEF anuală sau cu cedolare secca.