Viața zilnică

Cumpărare casă la Roma: taxe, onorarii notar și ce plătești efectiv

Imposta di registro, TVA, onorarii notar și agevolazione prima casa explicate cu cifre reale. Tot ce plătești la cumpărare imobil la Roma, cu exemple.

Publicat: 15 mai 2026·6 min de citit·

taxe-imobilimposta-registrotvaprima-casanotar

Pe scurt

Când cumperi casă la Roma, peste prețul de cumpărare plătești taxe și onorariu notar. Vestea bună: dacă e prima casă cumpărată de la privat, factura fiscală e surprinzător de modestă — ~1.800 € pe imobil de 200.000 €. Cheia e agevolazione prima casa și sistemul prezzo-valore, care permite calculul taxelor pe valoarea catastală în loc de prețul de piață.

În sintez


Prima casă de la privat	~4.500–6.000 € total (taxe + notar) pe imobil 200.000 €
A doua casă de la privat	~10.000–12.000 € total pe 200.000 €
Timp	Taxele se plătesc la act notarial (rogito). Notarul transmite la fisc în 30 zile.
Unde la Roma	Alegi tu notarul. Lista: Consiglio Notarile di Roma, Via Flaminia 160, tel. 06 36209214.
Documente	CI, Codice Fiscale, permesso (dacă non-UE), certificat stare civilă, preliminar înregistrat.

Două regimuri fiscale: de la privat vs. de la dezvoltator

Totul depinde de cine vinde.

Cumpărare de la persoană fizică: plătești imposta di registro. Prima casă: 2%; a doua casă: 9%. Baza fiscală e valoarea catastală, nu prețul efectiv. Acesta e sistemul prezzo-valore, motiv pentru care taxele pe vânzări private sunt adesea foarte mici.

Cumpărare de la firmă de construcție/renovare care a terminat lucrările în ultimii 5 ani: plătești TVA. Prima casă: 4%; a doua casă: 10% (sau 22% pentru imobile lux). Aici baza e prețul efectiv, deci factura e mai mare. În acest caz, imposta di registro, ipotecară și catastală devin fiecare 200 € fixe.

Cum se calculează valoarea catastală

Valoarea catastală e baza pentru imposta di registro. Formula:

Valoare catastală = Rendita catastale × 115,5 (prima casă) sau × 126 (a doua casă)

Rendita catastale e pe visura catastale, descărcabilă gratis de la Agenzia delle Entrate cu SPID sau CIE.

Exemplu cu rendita 600 €:

Prima casă: 600 × 115,5 = 69.300 € → registro 2% = 1.386 €
A doua casă: 600 × 126 = 75.600 € → registro 9% = 6.804 €

Adaugă: imposta ipotecară (50 €), catastală (50 €) și diverse timbre fiscale (~320 €).

Ce plătești efectiv: 4 scenarii

Prima casă de la privat (preț 200.000 €, rendita 600 €): registro ~1.386 €, ipotecară + catastală 100 €, timbre 320 €. Onorariu notar: 2.000–3.500 € + IVA. Total taxe + notar: 4.500–6.000 € — ~2,5% din preț.

A doua casă de la privat (preț 200.000 €, rendita 600 €): registro ~6.804 €, ipotecară + catastală 100 €, timbre 320 €. Notar: 2.500–4.500 € + IVA. Total: 10.000–12.000 € — ~6%.

Prima casă de la dezvoltator (preț 250.000 €): TVA 4% = 10.000 €, taxe fixe registro/ipotecară/catastală 600 €. Notar: 3.000–5.000 €. Total: 14.000–16.000 €.

A doua casă de la dezvoltator (preț 250.000 €): TVA 10% = 25.000 €, taxe fixe 600 €, notar 3.500–5.500 €. Total: ~30.000 €.

Regulă generală: bugetează 3–5% peste preț pentru prima casă, 8–12% pentru a doua casă.

Agevolazione prima casa: cum funcționează

Pentru a obține registro 2% în loc de 9%, trebuie să îndeplinești toate condițiile la rogito:

Imobilul NU lux. Categorii eligibile: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Excluse: A/1, A/8, A/9.

Transferi reședința la imobil în 18 luni de la act, sau Comune să fie același cu cel în care lucrezi.

Nu deții deja altă locuință în același comun, nici alt imobil în Italia cumpărat cu agevolazione prima casa — decât dacă vinzi acea proprietate în 12 luni.

Agevolazione NU e automată: trebuie să o ceri explicit notarului, care include declarațiile relevante în act. Declarație falsă = pierdere agevolazione + penalizare 30% + dobânzi.

Onorarii notar: cât și cum alegi

Din 2012, onorariile notar sunt libere. La Roma, indicativ pentru act de cumpărare:

Valoare imobil	Onorariu notar (indicativ)
Până la 100.000 €	1.500–2.500 €
100.000–200.000 €	2.000–3.500 €
200.000–300.000 €	2.500–4.000 €
Peste 300.000 €	3.000–7.000 €

Onorariul include de obicei: verificări catastale și ipotecare, timbre fiscale și taxele pe care notarul le plătește pentru tine. NU include: interpreți, traduceri, consultanță extraordinară.

Cere mereu 2–3 oferte scrise detaliate înainte de alegere — diferența între birouri poate ajunge la 50%. Dacă iei și credit ipotecar, cere același notar tarif forfetar combinat pentru ambele acte (tipic 3.500–5.500 €).

Pentru români

Ca cetățean UE român, accesul la agevolazione prima casa e identic cu cel al italienilor (Decreto Legislativo 30/2007). Cerințe practice:

Reședința italiană efectivă (iscrizione anagrafica) în 18 luni de la act
Codice Fiscale activ
Imobilul să fie categorie non-lux

Atenție frecventă pentru români:

Mulți cumpărători români subestimează costurile totale — peste prețul de cumpărare adaugă mereu 3–12% (în funcție de tip).
Unii vânzători propun declararea unui preț mai mic decât cel efectiv plătit în act, pentru a reduce taxele. Infracțiune fiscală pentru ambele părți (evaziune fiscală) — Agenzia delle Entrate verifică încrucișat cu OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare).
Plata cash peste 5.000 € e INTERZISĂ prin lege. Folosește mereu assegno circolare sau transfer bancar.

Interpret la notar: dacă nu vorbești bine italiana, ai dreptul la interpret. Notarul poate sugera unul sau aduci tu unul de încredere (cost: 100–300 €). Mulți notari la Roma au colaboratori interpreți inclusiv pentru română.

Truffe specifice românilor:

"Agenții imobiliare pentru români" care percep comision peste 4% — semnal alarmă. Standard la Roma: 2–3% + IVA. Verifică Registro Imprese la Camera Comerțului.
Pseudo-consultanți care promit "facilitare" credit sau taxe — nu există.

Pentru calcul taxe online: notariato.it/utilita/calcolo-imposte.

Greșeli de evitat

Accepti să declari un preț mai mic decât cel plătit efectiv. Evaziune fiscală pentru ambele părți, Agenzia delle Entrate verifică încrucișat cu valori OMI.
Semnezi actul fără APE. Obligatoriu prin lege din 2013: fără el actul poate fi nul, penalizări până la 18.000 €.
Nu înregistrezi preliminarul. Fără înregistrare în 30 zile, dacă vânzătorul vinde altcuiva înainte de actul final, pierzi imobilul fără protecție legală. Înregistrare: 200 € + 0,5% din caparra — protecție esențială.

Cazuri speciale

Cumpărare cu credit: act notarial separat (onorariu 1.000–2.000 €) și imposta sostitutiva pe credit: 0,25% prima casă, 2% a doua casă. Dacă actul de cumpărare și cel de credit sunt în aceeași zi cu același notar, cere tarif forfetar combinat.

Primești imobilul ca donație: nu se aplică registro, dar se aplică imposta di donazione. Pentru părinți, copii, soți: prag de exonerare 1.000.000 €; peste, 4%. Ipotecară și catastală 3%.

Cumpărare la licitație judiciară: aceleași taxe (registro sau TVA), dar sistemul prezzo-valore NU se aplică — plătești pe prețul de adjudecare, nu pe valoarea catastală.

Rendita catastale greșită: dacă rendita e prea mare față de realitate, plătești în plus. Verifică visura înainte de semnare și, dacă e nevoie, cere classamento di rettifica la Agenzia delle Entrate Territorio — gratis.